100 Ladrillos 评测：获 CNBV 授权的房地产众筹平台

谁在运营 100 Ladrillos

100 Ladrillos 是 Plataforma Inmobiliaria Cien Ladrillos, S.A.P.I. de C.V., Institución de Financiamiento Colectivo（IFC）的品牌，该公司是依据墨西哥《金融科技法》设立的众筹机构。网站页脚写有“Número de autorización: P065/2021”（授权编号），其常见问题称该平台获墨西哥国家银行和证券委员会（Comisión Nacional Bancaria y de Valores，CNBV）授权，并受其监管和监督，同时还提到了墨西哥银行（Banco de México）、财政部（SHCP）和 CONDUSEF。其网站上的一篇文章称，CNBV 牌照的日期为 2021年9月30日。公司办公室位于哈利斯科州瓜达拉哈拉。

页脚还说明，联邦政府和国家实体均不为客户资金提供担保。页脚链接的官方公报页面无法打开（服务器错误），我们也未能访问 CNBV 登记册，因此有关授权的信息来自 100 Ladrillos 自己的页面。本评测中的所有信息均核实于 2026年10月18日。

您购买的是什么

您购买的是“Ladrillos”（意为“砖块”）：代表某处房产一部分的数字份额。项目募资完成后，房产会转入一个银行管理信托（fideicomiso），由该信托持有投资者的权益。100 Ladrillos 负责管理房产——寻找租户、收取租金、维护保养——并每月向您支付您应得的租金份额。

共有三种类型：

• Ladrillos Patrimoniales：长期收租并获取增值。
• Ladrillos Búmeran：以租金收入为主，并事先约定出售日期。
• Ladrillos Pool de Plusvalía：在预售阶段买入房产，达到目标增值后出售。

费用

主页上的常见问题列出了两项费用：

• 房产管理费：租金的 3% 至 10%，只对实际收到的租金收取；
• 在转售市场出售的费用：最终售价的 3% 至 5%，只在您的 Ladrillo 售出后收取（网站补充说，只有当您以高于买入价的价格出售时才收取此项费用）。

确切的费用表在帮助中心，但该页面向我们显示了机器人验证。根据常见问题，租金收入需缴纳 16% 的增值税，利润需缴纳所得税（ISR）。

如何取回资金

• 转售市场（Mercado de Reventa）：房产交付后，您可以在平台上把您的 Ladrillo 卖给其他投资者。在最初的稳定期内，您不能以低于原始挂牌价的价格出售；一份卖单挂出 15 天，如未售出可重新发布。
• 出售房产：在约定期限届满时（Búmeran），或在达到目标增值时（Pool de Plusvalía）。

我们查阅的页面并未承诺一定能找到买家。

回报：100 Ladrillos 自己的估算

每个项目页面都显示各自的数据。例如，2026年10月18日，瓜达拉哈拉的 Enalta Providencia 显示年回报率为 12.0%，其中租金 4.00%，预计年增值 8.0%。这些是平台对单处房产的估算，并非承诺。

我们未能确认的内容

• 最低投资额：每个 Ladrillo 的价格因房产而异，平台没有说明最低投资额。
• 入金、出金和接受的国家：我们能查阅的页面上没有这些信息；帮助中心设有机器人验证。
• 该授权是否见于官方公报或 CNBV 登记册。

我们尚未用自己的账户测试 100 Ladrillos；测试后将更新本评测。