Avis 100 Ladrillos : crowdfunding immobilier autorisé (CNBV, Mexique)

Qui exploite 100 Ladrillos

100 Ladrillos est la marque de Plataforma Inmobiliaria Cien Ladrillos, S.A.P.I. de C.V., Institución de Financiamiento Colectivo (IFC), une institution de financement participatif selon la loi Fintech mexicaine. Le pied de page indique « Número de autorización: P065/2021 », et la FAQ précise que la plateforme est autorisée, régulée et supervisée par la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), en citant aussi la Banque du Mexique, le ministère des Finances (SHCP) et la CONDUSEF. Un article de son site date la licence de la CNBV du 30 septembre 2021. Son siège administratif est à Guadalajara (Jalisco).

Le pied de page rappelle que ni le gouvernement fédéral ni les entités publiques ne garantissent l’argent des clients. La page du Journal officiel (DOF) vers laquelle il renvoie ne s’est pas chargée (erreur du serveur) et nous n’avons pas accédé au registre de la CNBV : l’autorisation provient donc des pages de 100 Ladrillos. Toutes les informations ont été vérifiées le 18 octobre 2026.

Ce que vous achetez

Vous achetez des « Ladrillos » (briques) : des parts numériques représentant une fraction d’un bien. Une fois le projet financé, le bien est apporté à une fiducie bancaire d’administration (fideicomiso) qui conserve les droits des investisseurs. 100 Ladrillos gère le bien — recherche de locataires, encaissement des loyers, entretien — et vous verse votre part des loyers chaque mois.

Il existe trois types :

• Ladrillos Patrimoniales : loyers et plus-value à long terme.
• Ladrillos Búmeran : axés sur les loyers, avec une date de vente fixée à l’avance.
• Ladrillos Pool de Plusvalía : biens achetés en prévente et revendus quand la plus-value visée est atteinte.

Frais

La FAQ de la page d’accueil cite deux frais :

• gestion du bien : de 3 % à 10 % des loyers, seulement sur les loyers réellement encaissés ;
• vente sur le marché de revente : de 3 % à 5 % du prix final, seulement une fois votre Ladrillo vendu (le site ajoute qu’il ne les prélève que si vous vendez au-dessus de votre prix d’achat).

La grille exacte se trouve dans le centre d’aide, qui nous a affiché un contrôle anti-robots. Selon la FAQ, les loyers supportent une TVA de 16 % et les bénéfices l’impôt sur le revenu (ISR).

Récupérer son argent

• Marché de revente (Mercado de Reventa) : une fois le bien livré, vous pouvez proposer vos Ladrillos à d’autres investisseurs de la plateforme. Pendant une période initiale de stabilisation, impossible de vendre sous le prix de catalogue d’origine ; une offre reste en ligne 15 jours et peut être republiée si elle ne trouve pas preneur.
• Vente du bien : au terme de la durée convenue (Búmeran) ou quand la plus-value visée est atteinte (Pool de Plusvalía).

Les pages que nous avons lues ne promettent pas qu’un acheteur sera trouvé.

Rendements : les estimations de 100 Ladrillos

Chaque annonce affiche ses propres chiffres. Le 18 octobre 2026, par exemple, Enalta Providencia (Guadalajara) affichait un rendement annuel de 12,0 % : 4,00 % de loyers et 8,0 % de plus-value annuelle estimée. Ce sont des estimations de la plateforme pour un bien, pas des promesses.

Ce que nous n’avons pas pu confirmer

• Le minimum : le prix d’un Ladrillo varie d’un bien à l’autre et aucun minimum n’est indiqué.
• Dépôts, retraits et pays acceptés : absents des pages que nous avons pu lire ; le centre d’aide était derrière un contrôle anti-robots.
• L’autorisation au Journal officiel ou dans le registre de la CNBV.

Nous n’avons pas encore testé 100 Ladrillos avec notre propre compte ; cet avis sera mis à jour quand ce sera fait.