Avis PRYPCO Blocks : crowdfunding immobilier DFSA dès 500 AED

Qui exploite PRYPCO Blocks

PRYPCO Blocks est exploitée par PRYPCO Blocks (DIFC) Ltd, une société enregistrée au Dubai International Financial Centre (DIFC, numéro 7381) et détenue à 100 % par PRYPCO Holdings Limited. Sa FAQ indique qu’elle « is regulated by the Dubai Financial Services Authority (DFSA) with licence number F007958 » comme opérateur de crowdfunding immobilier, et elle détient une licence de fenêtre islamique de la DFSA. PRYPCO dit avoir été fondée à Dubaï en 2022.

Une incohérence : les conditions générales de PRYPCO Blocks mentionnent « DFSA registration number CL7381 », alors que 7381 est son numéro d’enregistrement au DIFC. Nous retenons F007958, la référence DFSA que le site donne trois fois. Le site de la DFSA nous a affiché une page de blocage : aucun des deux numéros n’a pu être vérifié dans le registre. Toutes les informations ont été vérifiées le 18 octobre 2026.

PRYPCO exploite aussi PRYPCO Mint, un autre produit d’immobilier tokenisé, via PRYPCO FZE et une licence de l’autorité des actifs virtuels de Dubaï (VARA). Cet avis porte uniquement sur PRYPCO Blocks.

Ce que vous achetez

Chaque bien est logé dans sa propre société à vocation spéciale (SPV) au DIFC, et vous détenez des actions de cette SPV au prorata de votre investissement. Vous ne possédez pas le bien directement, et PRYPCO Blocks prévient que l’investissement est probablement illiquide. Votre part des loyers est versée chaque mois sur votre portefeuille.

Minimum et plafonds

L’investissement commence en général à 500 AED. Les clients particuliers peuvent investir jusqu’à 50 000 USD dans un bien et 100 000 USD par an ; la FAQ limite aussi chaque investisseur à 31 % du montant à financer d’un bien.

Frais

Selon les conditions :

• frais d’acquisition de 1 % et frais de KYC et anti-blanchiment de 0,2 % à l’achat du bien ;
• 0,1 % de frais KYC et anti-blanchiment chaque année ensuite, et des frais d’administration annuels de 0,5 % à partir de la deuxième année ;
• frais de sortie de 2,5 % sur le plus élevé entre l’objectif de financement et le prix de vente ;
• une commission de 7 % du gain au-delà de votre coût d’investissement quand le bien est vendu avec plus-value.

L’objectif de financement inclut déjà les frais d’achat du bien (droits du Dubai Land Department, fiduciaire, courtage, évaluation, frais du DIFC).

Récupérer son argent

• Fin de la durée : chaque tour fixe sa propre durée ; à son terme, PRYPCO Blocks peut vendre le bien ou prolonger de six mois. La vente est soumise automatiquement au vote des investisseurs quand le bien a pris plus de 30 % ou au cinquième anniversaire de son achat.
• Fenêtres de sortie : après une période de blocage, PRYPCO Blocks « may, at its discretion » vous permettre de proposer vos actions à de nouveaux investisseurs. Elle ne garantit ni l’ouverture d’une fenêtre ni la vente de vos actions, et ses pages ne précisent pas la durée du blocage.
• Délai de rétractation : les 48 premières heures après le financement complet du bien.
• Retraits du portefeuille : vers un compte bancaire enregistré à votre nom.

Dépôts

Virement bancaire uniquement, en AED ; l’argent envoyé dans une autre devise est converti à réception, après déduction des frais bancaires. Tous les frais de change, de virement et de banque sont à votre charge. L’argent des clients est conservé sur un compte séparé chez Emirates NBD.

Rendements : les chiffres de PRYPCO

Les annonces des biens déjà financés affichent un « Annual ROI » par bien — par exemple 13,19 % pour un studio à Arjan le 18 octobre 2026. Ce sont des chiffres de PRYPCO pour des biens précis, pas une promesse pour les nouveaux. PRYPCO Blocks précise que ses estimations de loyers ne sont pas garanties et peuvent s’avérer plus faibles, voire s’interrompre un temps.

Qui peut investir

PRYPCO indique que PRYPCO Blocks est ouverte aux résidents des Émirats et aux investisseurs de plus de 200 pays, mais ne publie aucune liste de pays.

Ce que nous n’avons pas pu confirmer

La fiche du registre de la DFSA, la durée de la période de blocage et d’éventuels frais de vente en fenêtre de sortie. Nous n’avons pas encore testé PRYPCO Blocks avec notre propre compte ; cet avis sera mis à jour quand ce sera fait.