Avis SmartCrowd : crowdfunding immobilier à Dubaï, régulé par la DFSA

Qui exploite SmartCrowd

SmartCrowd est le nom commercial de Smart Crowd Limited, une société enregistrée au Dubai International Financial Centre (DIFC). Ses conditions indiquent qu’elle est « authorised and regulated by the Dubai Financial Services Authority (the DFSA) for the purpose of ‘Operating a Crowdfunding Platform’ under DFSA registration number F004285 ». Smart Crowd Limited est détenue à 100 % par Smart Crowd Holdings Limited, société de l’Abu Dhabi Global Market qui possède aussi les entreprises immobilières Windsor Estates et Havn Holiday Homes ; SmartCrowd le signale comme un conflit d’intérêts possible.

Le site de la DFSA nous a affiché une page de blocage : le numéro de licence provient donc des documents de SmartCrowd. Toutes les informations ont été vérifiées le 18 octobre 2026.

Ce que vous achetez

Une fois un bien entièrement financé, SmartCrowd crée une société à vocation spéciale (SPV) au DIFC qui en devient propriétaire, et les investisseurs reçoivent des actions de cette SPV au prorata de leur mise. Vous ne possédez pas le bien directement ; les actions ne sont ni cotées ni négociées, et SmartCrowd qualifie l’investissement d’illiquide.

Deux stratégies : Hold (acheter, louer puis revendre) et Flip (acheter, rénover et revendre). Selon le centre d’aide, les projets Flip durent en général de 6 à 12 mois, et jusqu’à 18 pour les plus importants.

Minimum et plafonds

500 AED par bien ; les biens Flip commencent à 10 000 AED. Les investisseurs particuliers peuvent placer jusqu’à 50 000 USD dans un bien et 100 000 USD par an, et personne ne peut détenir plus de 24,99 % d’un bien.

Frais

Hold : frais d’entrée de 1,5 %, frais d’administration annuels de 0,5 % (prélevés chaque trimestre) et frais de sortie de 2,5 % du prix de vente — les mêmes chiffres sur la page des frais, dans le centre d’aide et dans les conditions. SmartCrowd indique ne prendre ni commission de performance ni frais de KYC sur ces biens. Les actions achetées ou vendues via la Share Transfer Facility supportent les mêmes frais.

Flip : le centre d’aide et les conditions annoncent des frais d’entrée de 2,5 % et 40 % du gain au-delà d’un rendement de 10 % ; la page des risques parle au contraire de frais d’entrée de 1,5 % de la valeur du projet. Demandez à SmartCrowd lequel s’applique avant d’investir dans un Flip.

Récupérer son argent

• Share Transfer Facility : ouverte deux semaines tous les six mois (en mars et en septembre selon le centre d’aide) pour les biens détenus depuis au moins 12 mois. Votre prix doit rester à 15 % au plus au-dessus ou en dessous du prix de marché, et il peut n’y avoir aucun acheteur.
• Vote de vente : à la fin de la durée de détention recommandée, les investisseurs votent sur la vente du bien. Le centre d’aide parle de 2 à 5 ans ; la page des sorties recommande 5 ans.
• Délai de rétractation : vous pouvez retirer votre engagement dans les 48 heures suivant l’atteinte de l’objectif de financement.
• Retraits du portefeuille : vers un compte bancaire aux Émirats ou à l’étranger avec un IBAN à votre nom. SmartCrowd ne prend rien, mais les retraits en AED supportent des frais bancaires (exemple de SmartCrowd : 5,25 AED sur 100 AED).

Dépôts

Paiements bancaires instantanés via le service d’open banking Lean, virements classiques (2 à 4 jours ouvrés aux Émirats, jusqu’à 7 depuis l’étranger), et carte de débit, Apple Pay ou Google Pay avec 2,5 % de frais de passerelle. Les cartes de crédit sont réservées aux clients professionnels. Les non-résidents des Émirats paient en USD, SAR, EUR ou GBP. L’argent des clients est conservé sur un compte séparé chez Emirates NBD, selon les règles de la DFSA.

Rendements passés selon SmartCrowd

La page d’accueil affiche « 17% Average Annualized Return Achieved », tandis que le centre d’aide indique que les investissements Hold ont rapporté environ 15 % par an en moyenne et que Flip vise des rendements nets allant jusqu’à environ 30 %. Ce sont les chiffres de SmartCrowd sur le passé et ses propres objectifs, pas des promesses ; son avertissement précise que votre capital peut être exposé et que vous pourriez ne pas obtenir les rendements attendus.

Qui peut investir

Il faut avoir au moins 18 ans et fournir des documents KYC, comme un passeport et un justificatif de domicile. SmartCrowd ne publie pas de liste de pays : ceux proposés à l’inscription indiquent qui est éligible.

Ce que nous n’avons pas pu confirmer

La fiche du registre de la DFSA et le montant actuel des frais d’entrée Flip. Nous n’avons pas encore testé SmartCrowd avec notre propre compte ; cet avis sera mis à jour quand ce sera fait.