Invertir en immobles: lloguer, REIT i crowdfunding immobiliari

Comprar per llogar, els REIT i el crowdfunding immobiliari comparats: què costa cada opció, la rendibilitat bruta i neta, la facilitat per vendre i els riscos.

Tres maneres d’invertir diners en immobles

Pots comprar un immoble i llogar-lo, comprar participacions d’un fons d’inversió immobiliària (REIT) o posar diners en projectes immobiliaris a través d’una plataforma de finançament col·lectiu (crowdfunding). Les tres opcions es diferencien en quants diners necessites, quanta feina comporten, amb quina rapidesa en pots sortir i què pot anar malament. Cap no garanteix ingressos: el web d’educació financera de la Comissió de Valors d’Ontàrio (OSC), al Canadà, recorda als lectors que no hi ha cap garantia que obtinguis ingressos o beneficis.

Comprar per llogar

Un immoble de lloguer només és rendible si el lloguer ho cobreix tot. En paraules de l’OSC, obtens ingressos per lloguer sempre que cobris prou lloguer per cobrir tots els costos associats a la propietat, incloses les hipoteques, els impostos, els subministraments i el manteniment.

Els riscos que enumera l’OSC de tenir un immoble directament:

Temps i diners: prepara’t per dedicar molt de temps a gestionar la inversió, des de fer la paperassa fins a trobar llogater i fer reparacions, tant si l’immoble genera ingressos com si no. Un administrador de finques estalvia temps, però el seu sou és un cost afegit.
Llogaters: et pot tocar un llogater que no pagui el lloguer o que faci malbé l’immoble. Els mesos sense llogar no aporten lloguer, mentre que els costos continuen.
Preus: el valor de l’immoble pot baixar per sota del que vas pagar, i pots acabar amb una hipoteca més alta que el que val l’immoble.
Vendre: els immobles no són una inversió líquida. Una venda requereix temps, i l’OSC hi afegeix que vendre també pot ser car per les comissions immobiliàries i les despeses legals.

Rendibilitat bruta i neta del lloguer

La rendibilitat bruta és el lloguer d’un any dividit pel preu de compra. La rendibilitat neta és el que queda després dels mesos sense llogar i de les despeses anuals del propietari, dividit per tot el que has pagat per comprar l’immoble, inclosos els impostos i les comissions. Només la xifra neta et diu el que l’immoble rendeix de debò.

Un exemple amb xifres rodones inventades (no és cap previsió ni correspon a cap mercat real): un pis costa 100.000 i es lloga per 700 al mes.

Rendibilitat bruta: 8.400 l’any ÷ 100.000 = 8,4 %.
Un mes sense llogar: −700. Reparacions, assegurança, impost sobre la propietat i gestió: −1.700. Lloguer net: 6.000.
Despeses de compra (impost de transmissions, despeses legals i comissió de l’agent): 6.000; per tant, el total pagat és de 106.000.
Rendibilitat neta: 6.000 ÷ 106.000 ≈ 5,7 %, abans de l’impost sobre la renda i dels interessos de qualsevol hipoteca.

La calculadora de rendibilitat del lloguer fa aquest càlcul amb les teves xifres, i la calculadora de llogar o comprar compara tenir un habitatge en propietat amb llogar-ne un.

REIT: immobles a través d’un fons

La Comissió de Valors de Malàisia (SC) descriu un REIT com un vehicle d’inversió col·lectiva, en forma de fons fiduciari, que reuneix els diners dels inversors i fa servir aquest capital comú per comprar, gestionar i vendre actius immobiliaris. L’OSC en dona exemples: un REIT inverteix en immobles que generen rendes, com ara centres comercials o edificis residencials plurifamiliars.

Cotitzats o no: hi ha REIT cotitzats i no cotitzats, i els cotitzats es compren i es venen com les accions cotitzades. El seu preu el fixa el mercat, no els edificis: l’SC adverteix que els REIT poden cotitzar amb una prima o amb un descompte respecte del seu valor liquidatiu.
REIT privats: l’OSC diu que invertir-hi és diferent i, en general, més arriscat que invertir en un REIT públic. Aquestes participacions poden ser difícils de valorar i no es poden revendre fàcilment, les comissions poden ser més altes, i podries ser responsable personalment de pagar les obligacions d’un REIT privat si el REIT no les pot pagar: una crida de capital (capital call).
Comissions: l’inversor en un REIT paga comissions de gestió i de fiduciari, incloses les comissions d’administració dels immobles.
Els ingressos no estan garantits: els pagaments de distribucions dels REIT no estan garantits. Baixen quan els edificis guanyen menys; l’OSC esmenta taxes de desocupació més altes o llogaters que no paguen el lloguer. L’SC hi afegeix que els canvis en els tipus d’interès poden afectar el preu dels REIT.

L’Autoritat dels Mercats de Capitals (CMA) de Kenya en descriu dos tipus. Un REIT de rendes (I-REIT) obté els ingressos principalment dels lloguers dels immobles. En un REIT de promoció (D-REIT), els diners es destinen a la promoció i la construcció d’immobles per vendre’ls o llogar-los, i la rendibilitat prové de les plusvàlues del projecte quan l’empresa n’acaba la promoció i en surt.

Les normes fiscals dels REIT varien segons el país. A Malàisia, per exemple, l’SC assenyala que un REIT està exempt de l’impost sobre la renda si distribueix el 90 % o més dels seus ingressos totals entre els partícips.

Crowdfunding immobiliari

Les plataformes de crowdfunding permeten que moltes persones posin imports petits en un mateix projecte immobiliari, com a préstec o com a participació. L’autoritat de conducta financera del Regne Unit (FCA) enumera els riscos addicionals dels projectes de promoció immobiliària:

comporten un risc més alt de perdre els diners si l’empresa que fa el crowdfunding no pot acabar el projecte o retornar el préstec;
en el cas d’immobles a l’estranger, s’hi apliquen lleis diferents i els canvis de divisa poden afectar el que recuperes;
els teus diners es poden posar en un fons comú, repartit entre diversos projectes en lloc d’invertir-se en un immoble concret.

De manera més general, si l’empresa en què has invertit fa fallida, pots perdre tots els diners que hi has invertit, i és possible que no puguis recuperar els diners ràpidament, o que no els puguis recuperar de cap manera. Al Regne Unit, el crowdfunding basat en préstecs i el basat en inversió no donen accés al sistema d’indemnització dels inversors. La nostra guia sobre els préstecs entre particulars (P2P) explica com funcionen les plataformes de préstecs i què exigeixen les normes.

Abans d’invertir

Fes una llista de tots els costos: impostos i comissions de compra, manteniment anual, gestió, mesos sense llogar i el cost de vendre.
Compara la rendibilitat neta, després de costos i impostos, amb el que paga una lletra del Tresor o un dipòsit bancari, i contrasta-les totes dues amb la inflació amb la calculadora de rendibilitat real.
Esbrina com recuperaries els diners, quant de temps trigaries i quant et costaria.
Si es tracta d’un fons o d’una plataforma, comprova al web del mateix regulador que l’empresa té llicència, i llegeix el fullet o el document de l’oferta, incloses les comissions.
No posis en un sol immoble o projecte diners que potser necessitaràs aviat.