Invertir en bienes raíces: alquiler, REIT y crowdfunding inmobiliario

Tres formas de invertir en inmuebles

Puedes comprar un inmueble y alquilarlo, comprar participaciones de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) o poner dinero en proyectos inmobiliarios a través de una plataforma de crowdfunding. Se diferencian en cuánto dinero necesitas, cuánto trabajo exigen, qué tan rápido puedes salir y qué puede salir mal. Ninguna garantiza ingresos: el sitio de educación financiera de la Comisión de Valores de Ontario (OSC, Canadá) recuerda que no hay garantía de obtener ingresos ni ganancias.

Comprar para alquilar

Un inmueble en alquiler solo rinde si la renta lo cubre todo. Según la OSC, obtienes ingresos por alquiler siempre que cobres lo suficiente para cubrir todos los costos de la propiedad, incluidas la hipoteca, los impuestos, los servicios y el mantenimiento.

Los riesgos que la OSC señala al ser dueño directo:

• Tiempo y dinero: hay que dedicar mucho tiempo a administrar la inversión —trámites, buscar inquilino, reparaciones—, produzca o no ingresos. Un administrador ahorra tiempo, pero su sueldo es un costo más.
• Inquilinos: puede tocarte un inquilino que no pague o que dañe el inmueble. Los meses vacíos no generan renta, pero los costos siguen.
• Precios: el valor del inmueble puede caer por debajo de lo que pagaste y dejarte con una hipoteca mayor que lo que vale.
• Vender: la OSC subraya que los bienes raíces no son una inversión líquida: vender lleva tiempo y puede salir caro por las comisiones inmobiliarias y los honorarios legales.

Rentabilidad bruta y neta

La rentabilidad bruta es la renta de un año dividida entre el precio de compra. La rentabilidad neta es lo que queda tras los meses vacíos y los gastos anuales del dueño, dividido entre todo lo que pagaste para comprar, impuestos y comisiones incluidos. Solo la cifra neta dice cuánto rinde de verdad el inmueble.

Un ejemplo con números redondos inventados (no es un pronóstico ni corresponde a ningún mercado real): un departamento cuesta 100.000 y se alquila en 700 al mes.

• Rentabilidad bruta: 8.400 al año ÷ 100.000 = 8,4 %.
• Un mes vacío: −700. Reparaciones, seguro, impuesto predial y administración: −1.700. Renta neta: 6.000.
• Costos de compra (impuesto de traslado, notario y comisión): 6.000, así que el total pagado es 106.000.
• Rentabilidad neta: 6.000 ÷ 106.000 ≈ 5,7 %, antes del impuesto sobre la renta y de los intereses de cualquier hipoteca.

La calculadora de rentabilidad del alquiler hace este cálculo con tus cifras, y la calculadora de alquilar o comprar compara ser dueño de una vivienda con alquilarla.

REIT: inmuebles a través de un fondo

La Comisión de Valores de Malasia (SC) describe un REIT como un vehículo de inversión colectiva, con forma de fideicomiso, que reúne el dinero de los inversores para comprar, administrar y vender activos inmobiliarios. La OSC da ejemplos: centros comerciales o edificios de departamentos que generan rentas.

• Cotizados o no: hay REIT cotizados y no cotizados; los cotizados se compran y venden como acciones. Su precio lo fija el mercado, no los edificios: la SC advierte que pueden cotizar con prima o con descuento respecto a su valor liquidativo.
• REIT privados: según la OSC, invertir en uno es distinto y en general más arriesgado que en un REIT cotizado. Sus participaciones pueden ser difíciles de valorar y de revender, las comisiones pueden ser más altas y podrías tener que responder personalmente por las obligaciones del REIT si este no puede pagarlas (un capital call).
• Comisiones: el inversor paga comisiones de gestión y de fiduciario, además de las de administración de los inmuebles.
• Los ingresos no están garantizados: las distribuciones de un REIT no están garantizadas y bajan cuando los edificios ganan menos; la OSC menciona más locales vacíos o inquilinos que no pagan. La SC añade que los cambios en las tasas de interés pueden afectar su precio.

La Autoridad de Mercados de Capitales de Kenia (CMA) distingue dos tipos. Un REIT de renta (I-REIT) obtiene sus ingresos sobre todo de alquileres. En un REIT de desarrollo (D-REIT), el dinero se destina a construir inmuebles para vender o alquilar, y la ganancia viene de la plusvalía cuando el proyecto se termina y se vende al mercado o a un I-REIT.

Las reglas fiscales de los REIT cambian según el país. En Malasia, por ejemplo, la SC indica que un REIT está exento del impuesto sobre la renta si reparte el 90 % o más de sus ingresos totales.

Crowdfunding inmobiliario

Las plataformas de crowdfunding permiten que muchas personas pongan pequeñas sumas en un mismo proyecto, como préstamo o como participación. La autoridad financiera británica (FCA) enumera los riesgos adicionales de los proyectos de desarrollo inmobiliario:

• el riesgo de perder tu dinero es mayor si la empresa no termina el proyecto o no devuelve el préstamo;
• si el inmueble está en otro país, se aplican otras leyes y el tipo de cambio puede alterar lo que recuperas;
• tu dinero puede estar mezclado con el de otros y repartido entre varios proyectos, no invertido en un inmueble concreto.

En general, si la empresa en la que inviertes quiebra, podrías perder todo lo invertido, y quizá no puedas recuperar tu dinero rápido, o nunca. En el Reino Unido, el crowdfunding de préstamos y de inversión no da acceso al fondo de compensación de los inversores. Nuestra guía sobre préstamos P2P explica cómo funcionan las plataformas de préstamos y qué exigen las reglas.

Antes de invertir

1. Anota todos los costos: impuestos y comisiones de compra, mantenimiento anual, administración, meses vacíos y el costo de vender.
2. Compara la rentabilidad neta, después de costos e impuestos, con lo que paga una letra del gobierno o un depósito bancario, y contrasta ambas con la inflación en la calculadora de rendimiento real.
3. Averigua cómo recuperarías tu dinero, cuánto tardarías y cuánto te costaría.
4. Si es un fondo o una plataforma, comprueba en la web del regulador que la empresa tiene licencia y lee el prospecto o la oferta, comisiones incluidas.
5. No pongas en un solo inmueble o proyecto dinero que puedas necesitar pronto.