Investir dans l’immobilier : location, REIT et crowdfunding

Acheter pour louer, REIT et crowdfunding immobilier comparés : coûts, rendement locatif brut et net, facilité de revente et risques cités par les régulateurs.

Trois façons d’investir dans la pierre

Vous pouvez acheter un bien et le louer, acheter des parts d’un fonds de placement immobilier (REIT), ou placer de l’argent dans des projets immobiliers via une plateforme de crowdfunding. Les trois diffèrent par la somme nécessaire, le travail demandé, la rapidité avec laquelle vous pouvez sortir et ce qui peut mal tourner. Aucune ne garantit un revenu : le site d’éducation financière de la Commission des valeurs mobilières de l’Ontario (OSC, Canada) rappelle qu’il n’y a aucune garantie de toucher un revenu ou un bénéfice.

Acheter pour louer

Un bien locatif ne rapporte que si le loyer couvre tout. Selon l’OSC, vous tirez un revenu locatif à condition de demander un loyer suffisant pour couvrir tous les coûts de la propriété, y compris le prêt immobilier, les impôts, les charges et l’entretien.

Les risques que l’OSC cite pour la détention directe :

Temps et argent : il faut consacrer beaucoup de temps à gérer l’investissement — formalités, recherche d’un locataire, réparations —, que le bien rapporte ou non. Un gestionnaire fait gagner du temps, mais sa rémunération est un coût de plus.
Locataires : vous pouvez tomber sur un locataire qui ne paie pas ou qui abîme le logement. Les mois de vacance ne rapportent rien, mais les charges continuent.
Prix : la valeur du bien peut tomber sous votre prix d’achat et vous laisser avec un prêt supérieur à ce qu’il vaut.
Revente : l’OSC souligne que l’immobilier n’est pas un placement liquide : la vente prend du temps et peut coûter cher en frais d’agence et frais juridiques.

Rendement locatif brut et net

Le rendement brut correspond au loyer d’une année divisé par le prix d’achat. Le rendement net est ce qui reste après les mois de vacance et les charges annuelles du propriétaire, divisé par tout ce que vous avez payé pour acheter, taxes et frais compris. Seul le chiffre net dit ce que le bien rapporte vraiment.

Une illustration avec des chiffres ronds inventés (ce n’est ni une prévision ni un marché réel) : un appartement coûte 100 000 et se loue 700 par mois.

Rendement brut : 8 400 par an ÷ 100 000 = 8,4 %.
Un mois de vacance : −700. Réparations, assurance, taxe foncière et gestion : −1 700. Loyer net : 6 000.
Frais d’achat (droits de mutation, notaire et agence) : 6 000, soit un total payé de 106 000.
Rendement net : 6 000 ÷ 106 000 ≈ 5,7 %, avant impôt sur le revenu et avant les intérêts d’un éventuel prêt.

Le calculateur de rendement locatif fait ce calcul avec vos chiffres, et le calculateur louer ou acheter compare la propriété de son logement et la location.

Les REIT : l’immobilier par un fonds

La Commission des valeurs mobilières de Malaisie (SC) décrit un REIT comme un véhicule de placement collectif, sous forme de fonds fiduciaire, qui réunit l’argent des investisseurs pour acheter, gérer et vendre des actifs immobiliers. L’OSC donne des exemples : centres commerciaux ou immeubles d’habitation qui produisent des loyers.

Cotés ou non : il existe des REIT cotés et non cotés ; les cotés s’achètent et se vendent comme des actions. Leur prix est fixé par le marché, pas par les immeubles : la SC prévient qu’ils peuvent s’échanger avec une prime ou une décote par rapport à leur valeur liquidative.
REIT privés : selon l’OSC, y investir est différent et en général plus risqué qu’un REIT coté. Leurs parts peuvent être difficiles à évaluer et à revendre, les frais peuvent être plus élevés, et vous pourriez être tenu personnellement de payer les dettes du REIT s’il ne peut pas les honorer (un « appel de fonds »).
Frais : l’investisseur paie des frais de gestion et de fiduciaire, ainsi que des frais de gestion des immeubles.
Revenus non garantis : les distributions d’un REIT ne sont pas garanties et baissent quand les immeubles rapportent moins ; l’OSC cite davantage de locaux vides ou des locataires qui ne paient pas. La SC ajoute que les variations des taux d’intérêt peuvent peser sur leur prix.

L’Autorité des marchés de capitaux du Kenya (CMA) distingue deux types. Un REIT de revenu (I-REIT) tire l’essentiel de ses revenus des loyers. Dans un REIT de développement (D-REIT), l’argent sert à construire des biens à vendre ou à louer, et le gain vient de la plus-value lorsque le projet est achevé et vendu sur le marché ou à un I-REIT.

La fiscalité des REIT dépend du pays. En Malaisie, par exemple, la SC indique qu’un REIT est exonéré d’impôt sur le revenu s’il distribue 90 % ou plus de ses revenus totaux.

Le crowdfunding immobilier

Les plateformes de crowdfunding permettent à beaucoup de personnes de placer de petites sommes dans un même projet, sous forme de prêt ou de participation. L’autorité financière britannique (FCA) énumère les risques supplémentaires des projets de promotion immobilière :

le risque de perdre votre argent est plus élevé si l’entreprise ne termine pas le projet ou ne rembourse pas le prêt ;
pour un bien à l’étranger, d’autres lois s’appliquent et les variations de change peuvent changer ce que vous récupérez ;
votre argent peut être mutualisé, réparti entre plusieurs projets plutôt que placé dans un bien précis.

Plus généralement, si l’entreprise dans laquelle vous investissez fait faillite, vous pourriez perdre tout ce que vous avez investi, et vous ne pourrez peut-être pas récupérer votre argent rapidement, voire pas du tout. Au Royaume-Uni, le crowdfunding en prêt ou en capital ne donne pas accès au fonds d’indemnisation des investisseurs. Notre guide sur le prêt entre particuliers explique le fonctionnement des plateformes de prêt et ce que les règles exigent.

Avant d’investir

Listez tous les coûts : taxes et frais d’achat, entretien annuel, gestion, mois de vacance et coût de la revente.
Comparez le rendement net, après frais et impôts, avec ce que rapporte un bon du Trésor ou un dépôt bancaire, et rapportez les deux à l’inflation avec le calculateur de rendement réel.
Demandez-vous comment vous récupéreriez votre argent, en combien de temps et à quel coût.
Pour un fonds ou une plateforme, vérifiez sur le site du régulateur que la société est agréée, et lisez le prospectus ou le document d’offre, frais compris.
Ne placez pas dans un seul bien ou projet de l’argent dont vous pourriez avoir besoin bientôt.