房地产投资：出租房产、REIT 与房地产众筹

买房出租、REIT 和房地产众筹三种方式的比较：各自的成本、毛租金收益率与净租金收益率的区别、变现难易程度，以及监管机构指出的风险。

投资房地产的三种方式

您可以买一处房产出租，可以买入房地产投资信托（REIT）的份额，也可以通过众筹平台把钱投入房地产项目。三者在所需资金、需要投入的精力、退出速度以及可能出现的问题上各不相同。它们都不保证收入：加拿大安大略省证券委员会（OSC）的投资者教育网站提醒读者，不能保证您一定能获得收入或利润。

出租房产只有在租金能覆盖所有支出时才能赚钱。按照 OSC 的说法，前提是您收取的租金足以覆盖与持有房产相关的全部费用，包括按揭贷款、税费、水电杂费和维修保养，您才能获得租金收入。

OSC 列出的直接持有房产的风险：

时间和金钱：无论房产是否在产生收入，您都要准备投入大量时间来管理这项投资，从处理文书工作到寻找租客、进行维修。物业经理可以帮您节省时间，但他们的报酬是一笔额外成本。
租客：您可能遇到不交房租或损坏房产的租客。空置的月份没有租金收入，但各项成本照常发生。
价格：房产价值可能跌破您的买入价，让您背负高于房产价值的按揭贷款。
出售：房地产不是一种流动性强的投资。出售需要时间，OSC 还补充说，由于房地产中介费和法律费用，出售的成本也可能很高。

毛收益率，即一年的租金除以买入价格。净收益率是扣除空置月份和业主每年的成本之后剩下的金额，除以您为买房支付的全部款项（包括各项税费）。只有净收益率才能告诉您这处房产真正赚多少钱。

下面用虚构的整数举例（不是预测，也不代表任何真实市场）：一套公寓售价 100,000，月租 700。

租金收益率计算器可以用您自己的数字完成这一计算，租房还是买房计算器则比较了自有住房与租房的差别。

马来西亚证券委员会（SC）把 REIT 描述为一种以信托基金形式存在的集合投资工具，它汇集投资者的资金，并用这笔集合资本购买、管理和出售房地产资产。OSC 举例说，REIT 投资于能产生收入的房地产，例如购物中心或多单元住宅楼。

上市或非上市：REIT 有上市和非上市之分；上市 REIT 可以像上市股票一样买卖。它们的价格由市场决定，而不是由楼宇决定：SC 警告，REIT 的交易价格可能相对其资产净值存在溢价或折价。
私募 REIT：OSC 表示，投资私募 REIT 与投资公开 REIT 不同，通常风险更高。这类份额可能难以估值，也不容易转售，费用可能更高；而且如果私募 REIT 无法偿付自身的债务，您可能要承担个人责任，为其偿付这些债务——即追加出资（capital call）。
费用：REIT 投资者需要承担管理费和受托人费用，包括物业管理费。
收入没有保证：投资 REIT 获得的分派并不保证。楼宇收入减少时，分派也会下降；OSC 提到了空置率上升或租客不交租金等情况。SC 补充说，利率变化可能影响 REIT 的价格。

肯尼亚的 Capital Markets Authority（CMA）描述了两种类型。收益型 REIT（I-REIT）的收入主要来自房产租金。开发型 REIT（D-REIT）的资金用于开发和建造用于出售和/或出租的房产，其回报来自公司完成开发并退出项目时获得的资本利得。

REIT 的税务规则因国家而异。例如在马来西亚，SC 指出，如果 REIT 将其总收入的 90% 或以上分派给份额持有人，即可免缴所得税。

众筹平台让很多人把小额资金投入同一个房地产项目，形式可以是贷款，也可以是持有项目的份额。英国金融行为监管局（FCA）列出了房地产开发项目的额外风险：

更普遍地说，如果您投资的公司倒闭，您可能会损失全部投资，而且您可能无法很快拿回资金，甚至根本拿不回来。在英国，借贷型众筹和投资型众筹都无法获得投资者赔偿计划的保障。我们关于 P2P 网络借贷的指南解释了借贷平台如何运作，以及相关规则有哪些要求。